华体会体育中国房地产业的三大转型方向进入2007年，房地产界依然热闹非凡，清算土地增值税、“”热议房价、《物权法》通过、北京上马“两个一千万工程”、广州单位自建房回潮。其实，2006年房地产界就已发生了一些惹人关注的事件，预示着中国楼市的转舵。其一、前几年一直高速扩张、被誉为业内“黑马”的顺驰终于体力不支，以12亿多贱卖55%的公司股份，孙宏彬无奈将控制权让给一家香港企业。其二、上海社保基金案东窗事发，牵涉许多官员和地产企业，此事既反映了中央的反腐决心，也意味着上海终于为过去几年的楼市付出了代价。其三、北京经济房回购事件闹得沸沸扬扬，结果最终政府还是明确今后经济适用房实行内部封闭运行，从而斩断了富人抢食、转售谋利的利益链条。其四、各地越来越多地出现土地和项目转让、拍卖的现象。

　　类似的事件还有很多，无不昭示着：高速运转的楼市正在进行软着陆。造成这一结果的宏观原因有两个：主要因素是宏观调控，次要因素是产业的周期性调整。自1998年住房体制改革以来，民众购房需求状如开闸之水，房地产业以年平均近20%的高增速，成为市场化程度最高的行业之一，2003年房地产被列为支柱产业，政府、企业、个人分享了房地产行业繁荣带来的红利。但过热的行业发展不仅造成固定投资规模过大华体会体育，土地资源消耗严重，而且导致房价过高，普通百姓买房难，“房奴”和“不买房行动”成为独特社会现象，行业暴利现象突出，混响出不和谐音符。

　　正由于此，自2003年下半年开始，中央出台了一系列宏观调控措施，但收效甚微，地产商任志强甚至能够以改变政策的走向。2004年中央进一步紧缩“地根”和“银根”，尤其是实行土地出让的“招拍挂”，很大程度地规范了土地出让环节的权力寻租和暴利现象，但短暂观望之后，房价却出现了报复性的反弹。2005年，以“新旧国八条”为代表的地产新政更全面、更严厉，而且开始上升到层面，但除了以上海为代表的长三角楼市走弱之外，北京、深圳、广州、大连等地的投资热情竟然丝毫未减，房价飙升速度进一步加快。不可避免，去年五月份以来，以“国六条”为开端，新一轮调控政策密集出台，与前两年不同的是，此次中央祭出反腐狠招，一批涉及地产的地方大员纷纷落马，震慑作用明显。全国楼市开始步入降温通道。

　　此轮调控之后，中国房地产业的转型已呈必然之势。从宏观层面分析，亦有其必要性。在过去的四分之一世纪里，中国GDP年均增长率高于9%，是迄今为止人类经济发展史上的最大奇迹，即使当年亚洲四小龙和日本的崛起速度与之相比也逊色许多。但是，中国经济的持续高速增长是以牺牲社会均衡发展为代价的，东西部差距、城乡差距、贫富差距拉大，资源浪费、环境污染、公平失允、福利、国资流失、拜金主义等现象发人深省。现阶段社会发展模式由重经济增长向重社会和谐发展转变。十六届六中全会，中央提出了构建和谐社会九大目标和六大原则。房地产业作为国民经济的支柱产业和关系国计民生的基础性产业，必然要同步进行转型，住宅保障体系建设和完善将成为这一转型中的重中之重。

　　勿庸质疑的是，政府将以计划机制主导廉租房、经济适用房、限价房等带有住房保障色彩的住宅产品。但政府也绝对不会自此停止发展住宅产业的商品化和市场化，房地产行业的健康发展，既对国民经济的增长促进作用明显，又对提高人民的生活水平大有裨益，因此政府必须确保房地产行业在市场机制和计划机制联合作用下稳定健康的发展。房地产业的转型和提升将集中体现在以下三个方面。

　　目前，我国经济增长方式正由粗放型向集约型转变，五年降耗20%已写入“十一五规划”，而房地产业是粗放型发展的典范，不仅占有大量稀缺性的土地资源，而且还是耗能大户。统计数据表明，建筑的全过程耗用整个资源中50%的能源、42%的水资源和50%的原材料。由于我国房地产业尚处于房地产业发展的初级阶段，更多是以高投入、高能耗、高污染的发展模式进地产的开发，造成资源的巨大浪费和环境的污染。加快产业发展模式的转变显得尤为迫切。

　　房地产业向集约型转变是必由之路。首当其冲的就是要控制土地开发。正如在今年“”上所言：“一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线，坚决实行最严格的土地管理制度。”具体又可分为五个方面：一要认真执行土地利用总体规划和年度计划，坚决控制建设占地规模，加强耕地特别是基本农田保护；二要抓紧完善和严格执行节约集约用地标准，要控制增量，盘活存量；三要切实控制工业用地，坚决执行工业用地出让最低价标准；四要落实建设用地税费政策，规范土地出让收支管理，切实执行国有土地使用权出让收支全额纳入地方预算的规定；五要严格土地管理责任制，落实土地督察制度。

　　其次，大力发展节能、省地、环保型建筑，提高产业的科技含量。上世纪70年代世界上爆发了两次石油危机，逼迫西方国家开始重视节能降耗的问题。比如，单就保温而言，70年代，外墙、门窗保温隔热和密封技术得到推广；80年代初，“智能性房屋呼吸系统”开始进入家庭，空气质量得到优化，住宅能耗进一步降低，目前，“房屋呼吸系统”已席卷欧洲。在英国，1976年政府就制定了强制性的建筑节能标准，并且每隔四五年修订一次，标准一次比一次高。在德国，新建筑只有满足节能标准才能上马，消费者在购买住宅时，建筑开发商必须出具一份“能源消耗证明”。

　　而我国在建筑节能环保方面还相当落后，目前还处于起步阶段，这既与前几年房地产市场过于火爆有关——“萝卜快了不洗泥”，也与国家的相关立法比较滞后、政策引导不力有关。值得欣慰的是，政府已开始重视起来。我国第一部建筑节能方面的专门法规——《深圳经济特区建筑节能条例》已于2006年7月正式通过，国家的《建筑节能管理条例》也将于今年正式出台。但除了运用立法手段强制性推进建筑节能之外，还需对节能、环保建筑在税收方面实行优惠政策。另外，国家应尽快建立“绿色GDP”统计体系，将把能耗指标列为考核地方官员的重要指标。

　　近几年来，住宅产业市场化与住房保障之间的矛盾日渐突出。一方面实现住宅的商品化华体会体育、市场化、产业化是我国乃至世界房地产业的大势所趋。另一方面，短时期内快速的商品化和市场化，不可避免地产生了高房价问题，大部分的普通民众的人均可支配收入增长速度远远赶不上房价的涨速。无疑，我国原本就已滞后的住房保障制度面临着前所未有的巨大压力。住宅产业的特殊性和我国房地产市场的初级性，共同导致了市场化与住房保障之间日益突显的矛盾。从产品属性上分析，这一矛盾产生的基础是住宅商品性与社会性之间的天然差别；从制度演变的角度考量，这一矛盾产生的根源是我国住房体制改革过程中出现的某些失误。

　　福利分房时代，在满足了住宅社会属性的同时，却极端的忽略了其商品属性。1998年后实行货币化分房之后，制度演化从福利分房的极端走向了市场买房的另一个极端。住宅产业市场化的速度远远超出了政策设计者们的预料，商品住宅成为市场供应的绝对主流，而且大户型、高档住宅成为市场热点。与此同时，廉租房、经济适用房建设严重滞后。

　　在构建和谐社会的社会背景下，近两年房地产宏观调控的重点正在发生变化，新出台的诸多政策多向中低收入阶层倾斜，着力推进住房保障建设正成我国住宅产业发展的主旋律。纠正市场化之滥需要狠抓两方面的工作。首先，坚定不移地把住房保障工作迅速推进下去，其核心是扩大廉租房受益面，重心是改良经济适用房、扩大供应规模，并加快推动限价房的试验及铺开，难点在于建立一套包括公房和非公房在内的住房租赁体系，辅助措施还包括增加或完善公积金、购房贴息、购房减税等等。其次，要有条不紊地调整住宅供应结构，“70/90”是优化供应结构的硬指标，同时也是迫不得已的计划经济机制，各地既要严格落实，又要结合地方具体情况，不要盲目追求比之更高的中小户型比例，以避免几年之后出现供应过剩的隐患。

　　我国房地产业的过快发展以及宏观调控效果不佳的重要原因之一，是地方政府过于依赖房地产业所带来的诸多利益，如GDP增长、城市建设、财政收入等。房地产业生产经营的对象是不动产，这就决定了房地产业的操控大权握在地方政府手中。国家从经济的全局考虑，把房地产业作为支柱产业进行定位，是希望通过房地产业拉动内需和经济增长。但地方政府没有考虑各自区域发展的可行性和特殊性，有条件的上，没条件的也跟着上，纷纷把房地产业作为“财神爷”。

　　近两年中央针对房地产业的宏观调控，在某种意义上也可以说是对地方政府的调控华体会体育。在房地产业的高速发展过程中，各种不良现象和危险信号已频频露相，但地方政府是追逐利益的局中人，不会也不可能积极主动地“踩刹车”，而中央必须考虑整个产业的健康与否。总理在今年的政府工作报告中明确提出“地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。”

　　如何有效瓦解地方政府的“恋房情结”，如何使房地产业按自身规律持续健康发展？可以从下以三个方面进行考量。其一、关于土地出让金问题。土地出让金早已成为地方预算外收入的主体，许多地方占比高达60%以上，形成所谓的“第二财政”。针对这一问题，应尽快将土地出让金纳入地方财政预算，实行收支两条线管理，而且地方须建立国有土地收益基金，用于对征地拆迁补偿和失地农民的社会保障，以及支持廉租房建设等。

　　其二、关于政绩问题。近几年房地产业已成为拉动地方GDP增长的支柱产业，房地产业走向萎缩是绝大部分地方官员所不愿意看到的。另外，不考虑城市定位和财力情况，大建城市形象工程，也是导致房地产高烧不退的一个原因。所以，要把土地管理情况、房价增长速度、商品房空置率、住房保障进度等跟地方及相关部门领导的政绩直接挂钩，在地方官员心中树立起跟以前完全相反的“房地产政绩观”。

　　其三、关于法制问题。加快推进房地产法制建设，是解决地方政府扭曲房地产业的根本路径。国外发达国家在房地产发展过程中，一般都有几十部相关法律出台，而我国即使有，也多是所谓的“规定、条例、通知”等低层次的法规，而非。仅靠上下级的行政问责，对地方官员的约束力不强，这属于人治，往往会出现“大事化小，小事化了”的现象；如果有健全的法制，则对地方官员的威慑力就会大大加强。因此，加强房地产业的法制化建设，是提升产业素质的根本保障。

　　值得关注的是，光靠中央宏观政策的感召还是远远不够的，处于利益链条中心的地方政府和开发商绝不会自觉放弃既定谋利模式。因此，如何推动、督促、维护各项政策的落到实处，才是中国房地产业转型的必由之路。也正基于此，继去年7月三部委出台《关于进一步整顿规范房地产市场交易秩序的通知》后，今年四月下旬开始，八部委联袂推出《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》，为期一年的新一轮地产业整治风暴再起，其重点转向了查处违法违规、权钱交易行为，而且真刀地以项目为切入点。